少数房地产及建筑企业惯用五种偷税手法

苏州市地税局稽查局日前召开面向纳税人的阳光稽查案例分析会。在分析会上，该局披露了近年来发生在我市房地产和建筑行业的偷税案例及其偷税手法，一方面警示相关企业不要抱侥幸心理，而应该不折不扣地依法纳税，另一方面也反映了市地税局在政务公开、服务社会等方面的有益尝试。与会的房地产和建筑企业代表表示，参加这样的阳光稽查案例分析会很有收获，在经营活动中一定要照章纳税，守法经营。

　　房地产建筑行业税额占地税总额 41%

　　据了解，苏州房地产投资额由 2001年的 69亿元增长到 2007年的 601亿元，增长了 771%.房地产投资占固定资产投资的比例从 2001年的 12%增加到 2007年的 25%.相应地，房地产业税收贡献率比重大、且逐年增长。从全省的情况来看， 2007年度地方税收总额 1365亿元，房地产行业的税收为 319亿元，占地方税收总额的 23%；建筑行业税收为 198亿元，占地方税收总额的 15%.从我市的情况来看，苏州市 2007年度地方税收总额 352亿元，房地产行业税额为 92亿元，占 26%，首次超过制造业税额（ 90亿元）；建筑行业税额为 51亿元，占 15%.房地产和建筑行业税额合计 143亿元，占 41%.

　　由于房地产和建筑行业税额占比大，因此，国家税务总局已连续 6年组织全国性房地产行业专项检查，检查出的大要案也很多。苏州市地税局提供的数据表明，我市房地产和建筑行业查 补 的 税 金逐 年 增 多 ， 2004-2006年查补金额为 6600万元。市地税局稽查局从 2007年起开始对房地产行业实施专业化稽查， 2007年查补金额为 1.18亿元，其中查补金额超过 100万元的大要案有十几个，超过 1000万元的大要案有三个。

　　一些房地产建筑企业惯用五种手法偷税或少缴税款

　　市地税局稽查局有关人士介绍说，一些房地产企业主要采用五种手法偷税或少缴税款：

　　手法 1 虚增成本

　　少数房地产开发企业从行业经营特点着手，虚增开发产品的成本，以消化经营过程中赚取的利润，达到偷税的目的。每平方米虚增开发成本 100至 200元，就可以轻易地隐瞒上百万元甚至上千万元的利润，以少交企业所得税、个人所得税和土地增值税。

　　手法 2 多列支出

　　有的房地产开发企业还将其他开发项目的成本或其他单位的支出列入开发成本，以达到多列成本、少缴税款的目的。

　　手法 3 利用关联方转移利润

　　房地产开发企业与关联的建筑装饰公司、销售代理公司和物业管理公司订立各种虚假合同转移利润，或将利润转移至股东或股东开办的关联公司等关联方，由关联方消化高额利润，以达到偷逃营业税、土地增值税和企业所得税等的目的。

　　手法 4 合伙 “炒楼花 ”少缴税款

　　有些人通过签订合同后再由房地产企业更名，从中赚取差价。房地产企业也利用购房者 “买涨不买跌 ”的心理，将部分房屋预先定给内部职工或与关系户联手炒作。前几年，这种现象比较普遍。由于实际销售的房价高于合同转让价格，这些房产再度转手时会牵涉到营业税和个人所得税等，现在成为新的举报热点。

　　手法 5 对出租和自用的开发产品仍计提折旧或摊销

　　国家税务总局下发的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》中规定，将开发产品转作固定资产，应计算视同销售行为的收入征收企业所得税。但不少房地产开发企业不能认真执行这项规定，对出租和自用的开发产品仍在成本中计提折旧或进行摊销。

　　偷税得不偿失

　　税务部门提醒：偷税不利于房地产企业的健康发展，查补税金超过 100万元的，要在全省诚信网上公布，将极大损害企业形象。对于企业法定代表人和财务负责人等个人来讲，一旦具有主观故意的偷税行为被查处，不仅要处以补征税款、加收滞纳金和数倍的罚款等经济制裁，还要被追究刑事责任，显然是得不偿失的。《税收征管法》第六十三条规定： “纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 ”《刑法》第二百零一条规定：纳税人实施偷税行为，偷税数额占应纳税额的百分之十以上且偷税数额在一万元以上的，对法定代表人和相关责任人员处以三年以下有期徒刑或者拘役，并处以偷税数款一倍以上五倍以下罚金。

　　 “透视镜 ”让偷税无处遁形

　　房地产行业的专业性很强，税务稽查人员通过不断学习，具备了丰富的行业知识和经验，稽查的准确性和效率也不断提高。

　　为了准确、全面了解被查单位的开发情况，市地税局稽查局走访了国土局、规划局和房管局等职能部门，收集了房地产企业开发项目的建筑工程规划许可证、商品房预售许可证和初始产权登记等信息资料。

　　他们还邀请房地产资深专家和建筑行业专业人士授课，重点讲解房地产行业的开发程序、建筑安装工程的招投标程序、建筑施工流程以及各种建材的市场价格等，学习建筑人工费、材料费、机械费、利润和管理费等项目的定额计算方法；系统学习了房地产企业的财务核算方法、流程和各项税收政策，重点研究了开发成本和企业所得税之间的关系。

　　在此基础上，市地税局稽查局设计了房地产开发项目的 “商品房建造成本汇总表 ”，将房地产项目的开发成本细分为土地费用、前期开发工程费、建安工程费、基础设施费等六大类 30个小项。再进一步采集了房地产企业的正确数据，结合市工程造价管理处提供的数据，一并进行测算、归纳和总结，进而形成各项标准化指标，制定出苏州各类房屋建安造价评估指标（包括多层、小高层和高层房屋）。有了这套动态的评估指标，房地产企业是否存在偷税情况就一目了然了。